Beaucoup de particuliers ou même de chefs d’entreprise optent pour l’investissement immobilier. En effet, cette solution d’investissement permet une rentabilité sur le long terme. Toutefois, en commettant quelques erreurs, il est possible de constater une faible rentabilité ou du moins une rentabilité inférieure à celle prévue initialement. C’est pourquoi, avant tout investissement immobilier, il est essentiel d’être correctement informé. Ainsi, grâce à son expertise, Christian Buhlmann, TrustConsult Group, nous met en garde sur les erreurs à ne pas commettre.
Ne pas préparer son projet
Se lancer dans un projet d’investissement immobilier doit être une décision mûrement réfléchie. De ce fait, il est important de ne pas partir fleur au fusil. En effet, on n’achète pas le premier appartement qui se présente à vous sans avoir pris un minimum de renseignements. D’ailleurs, il est obligatoire de visiter plusieurs biens, mais nous reviendrons sur ce point plus loin dans l’article. L’investissement immobilier est un univers assez complexe, avant de se lancer, il est donc indispensable de faire beaucoup de recherche et de consulter des professionnels (agent immobilier, banquier, notaire, comptable, etc.) avant de se lancer. Vous devez aussi connaître les règles à respecter, qui sont nombreuses dans ce milieu.
Trop écouter les avis des autres
C’est bien connu : tout le monde à un avis sur l’immobilier. Pourtant personne ne peut s’improviser investisseur dans ce secteur, sans connaissances préalables. De ce fait, il ne faut pas faire l’erreur de trop écouter les avis des personnes qui n’ont pas les compétences pour en parler correctement. Certaines personnes vont vous pousser à vous y mettre et d’autres vont essayer de vous refroidir. Le remède : comptez sur vous et construisez vos connaissances grâce à vos recherches. Bien sûr, vous en remettre aux autres n’est pas une mauvaise chose, écoutez seulement les bonnes personnes.
Ne pas maîtriser son investissement initial
Lorsque vous investissez dans un bien immobilier, il est essentiel d’être bien informé et de comprendre tous les enjeux liés à votre investissement. Dans le cas contraire, il peut être dangereux de surestimer les revenus générés par les loyers. Ainsi, il est essentiel de savoir que le logement connaîtra des moments de vacances. Qu’il s’agisse d’une location meublée ou non, en colocation ou même en location courte durée, le logement ne sera pas habité tous les jours de l’année. Par prudence, il est alors conseillé de retirer un mois de loyer par an.
Confondre le loyer hors charges et charges comprises
Les charges payées par le locataire vous servent à payer des charges diverses liées à la bonne gestion de votre bien immobilier. Cela ne représente donc pas une partie des revenus générés par le bien, étant donné que vous allez devoir les dépenser par la suite. C’est pourquoi, au moment du calcul de rentabilité du bien, il est essentiel de se baser sur le loyer hors charges. Par ailleurs, il est important de connaître le montant total des charges. On retrouve notamment les frais d’entretien, les charges de copropriété, les assurances, les frais de gérance, la taxe foncière ainsi que l’impôt sur le revenu.
Ne pas calculer l’impact du loyer sur son revenu
Un facteur important d’un bon investissement immobilier réside dans la fiscalité de l’investissement initial. En effet, en étant propriétaire d’un bien locatif, il faut savoir que cela impacte votre taux d’imposition car cela implique une augmentation globale de vos revenus. L’erreur à ne pas commettre est de ne pas calculer votre taux d’imposition en fonction de votre tranche marginale d’imposition.
Ne pas optimiser votre investissement
A toutes les étapes de votre investissement, il est essentiel de réfléchir à une optimisation potentielle de votre bien. En effet, cela débute au moment de l’achat, en négociant davantage et en profitant alors d’un bien moins cher. Ensuite, vous pouvez également réfléchir à une augmentation des loyers ou même, à une modification du mode d’exploitation du bien (locaux d’entreprises, fonds de commerce). Par ailleurs, il est également possible d’optimiser le mode de financement. A titre d’exemple, vous pouvez rallonger la durée de l’emprunt ou vous pouvez aussi obtenir un meilleur taux d’intérêt au moment de la signature du prêt.
Oublier de faire l’état des lieux du bien
Christian Buhlmann indique que certains acheteurs pourraient être prêts à renoncer à faire l’état des lieux d’un bien immobilier pour obtenir un contrat plus rapidement. C’est toujours une erreur, car cette opération peut révéler toutes les réparations que vous devrez faire plus tard. Comment les investisseurs immobiliers peuvent-ils vérifier correctement les chiffres s’ils ne sont pas certains du montant qu’ils devront dépenser pour les réparations ? La réponse est simple : ils ne peuvent pas.
De plus, il est possible que vous puissiez obtenir du vendeur qu’il couvre une partie des frais de réparation pendant le processus de négociation. Cependant, cela n’est possible que si vous savez ce qui ne va pas au départ.
Il est donc conseillé de passer le bien au peigne fin avec le vendeur et de poser des questions au fur et à mesure que vous vous déplacez d’une pièce à l’autre. Faire l’état des lieux d’un bien immobilier est primordial pour déterminer s’il vaut la peine d’investir ou non.
Ne pas faire assez de recherches
Beaucoup d’investisseurs immobiliers sont pressés d’investir et ne consacrent donc pas assez de temps à la recherche de biens immobiliers de qualité. C’est une grave erreur. En effet, il est nécessaire de comparer et visiter plusieurs biens avant d’investir. De plus, il faut se poser beaucoup de questions. Par exemple : l’immeuble est-il construit à proximité d’un site commercial ? La propriété se trouve-t-elle dans une zone inondable ou dans une zone problématique ? La maison a-t-elle des problèmes de fondation ou de permis qui devront être réglés ? Qu’y a-t-il de neuf dans la maison et qu’est-ce qui doit être remplacé ? Pourquoi le propriétaire vend-il sa maison ?
Des recherches approfondies rendront votre investissement moins risqué.
Quelques stratégies d’investissement immobilier
Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, vous devez avoir une stratégie qui soit rentable tout de suite, sauf si votre objectif est dans 20 ans ou pour votre retraite. Voici quelques stratégies d’investissement immobilier appliquées également par Christian Buhlmann, TrustConsult Group.
La première stratégie est la colocation. Acheter un appartement, par exemple un T4 donc 3 chambres, 1 salon, 1 cuisine, 1 salle de bain, 1 toilette, que vous allez acheter par exemple 100.000€ travaux + mobiliers inclus. Sur 20 ans aujourd’hui, avec les taux d’intérêt appliqués, cela vous donne une mensualité de 500€ par mois. Imaginez que vous transformez le salon en chambre, donc vous vous retrouvez aujourd’hui avec 4 chambres que vous vas louer 300€ soit une mensualité totale de 1200€ par mois. Vous pouvez faire la même chose avec une petite maison que vous allez exploiter également en colocation.
Deuxième stratégie, c’est la location meublée. Vous achetez un petit appartement ou studio, T1, T2, vous allez installer du mobilier, tout cela avec un prêt immobilier et forcément et vu que vous allez apporter une certaine valeur ajoutée à cet appartement vous allez certainement pouvoir le louer beaucoup plus cher.
Troisième stratégie, c’est la location courte durée. Pareil, vous pouvez partir sur un petit appartement : studio, T1 ou T2. Cette fois-ci vous allez louer à la nuit. Imaginez que vous achetez un appartement, travaux + mobilier tout inclus 80.000€, soit 400€ par mois sur 20 ans. Imagine que vous décidez alors de louer à 60€ la nuit, avec un minimum de 20 nuits. Donc 60€ x 20 nuits = 1200€.
La quatrième stratégie, vous achetez un immeuble avec 6 appartements, des petites surfaces. Vous pouvez ensuite les proposer en location meublée ou vous pouvez faire de la location courte durée.
La cinquième stratégie c’est d’acheter des lots de parking, des box ou des caves. Vous pouvez les louer en tant qu’espace de stockage. Il vaut mieux acheter des lots pour pouvoir négocier un meilleur prix.
La sixième stratégie c’est la division d’appartements. Imaginez que vous achetez un appartement de 80 m², donc de la grande surface, le prix du m² beaucoup moins cher que la petite surface. Quand vous le divisez en 2, vous aurez donc 2 appartements de 35 m². En les louant ou les vendant, vous allez forcément augmenter votre rentabilité.
La septième stratégie, la revente. Vous achetez un appartement ou une maison semi finie, vous réalisez vous-même les travaux ou vous faites appel à des artisans. Vous allez habiter dans cet appartement ou dans cette maison pendant quelques mois et ensuite vous allez la revendre. En effet, le fait d’avoir acheté une maison avec des travaux à réaliser permet déjà une négociation du prix. Une fois les travaux réalisées, vous allez y vivre quelques mois, vous vendez et vous réalisez forcément une plus-value.
