Surface habitable, surface privative, surface pondérée… il est souvent difficile de s’y retrouver dans le magma des notions de surface en immobilier. Dans cet article, nous avons choisi de vous parler, en détail, de la notion de surface pondérée et de son intérêt, notamment dans la définition du loyer Pinel à Lyon ou ailleurs et, partant, dans la réduction d’impôt.
Qu’est-ce que la surface pondérée ?
La surface pondérée a pour objectif de donner une appréciation de la valeur d’un logement, en prenant en compte les pièces d’habitation, ainsi que les annexes à la surface du logement. Pour bien saisir cette notion, il faut savoir qu’elle combine deux types de surfaces, à savoir la surface habitable et la surface annexe.
La surface habitable correspond à la surface du logement disponible pour l’habitation, régie par le Code de la construction et de l’habitation. Il est important de savoir que cette notion ne comprend pas les parties occupées par les murs, les cloisons, les gaines, les portes ou les escaliers. En outre, elle prend en compte, exclusivement, les espaces avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre, et exclut certains espaces comme les caves ou les vérandas. En droit immobilier, la notion de surface habitable est d’une importance capitale, devant être clairement stipulée dans le contrat de vente ou de location du bien. Elle est calculée à partir de la superficie de chaque pièce. Pour plus de précisions, il est conseillé de faire appel à un géomètre ou diagnostiqueur certifiée.
Quant à la notion de surface annexe, elle prend en compte les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement. Celle-ci doit respecter deux conditions essentielles : l’espace doit avoir une hauteur sous plafond au moins égale à 1,80 m, et son usage premier n’est pas l’habitation. Ces annexes comprennent, entre autres : les caves, sous-sols, remises, ateliers, resserres, combles aménageables, vérandas… Notons que les garages et espaces de stationnement ne comptent pas.
Surface pondérée : comment la calculer ?
La surface pondérée s’obtient en ajoutant 50% des surfaces annexes à la surface habitable du logement. Par exemple, si vous disposez d’un appartement d’une surface habitable de 55 m², et une terrasse de 10 m², la surface pondérée de votre logement sera calculé comme suit :
- 55 + 0,5 x 10 = 60 m²
Notez que les surfaces annexes sont prises en compte dans la limite de 8 m². Cela veut dire que si la superficie totale de vos annexes dépasse 16 m², votre surface habitable ne sera augmentée que de 8 m².
Quelle est l’utilité de la surface pondérée ?
La notion de surface pondérée trouve tout son intérêt dans le cadre d’un investissement locatif. Concrètement, elle sert à calculer les loyers maximaux que les propriétaires peuvent accorder dans les zones où la loi plafonne les loyers, et ouvrant droit à une défiscalisation pour les propriétaires. C’est le cas, par exemple du dispositif Pinel, qui permet d’économiser une partie de l’impôt sur le revenu, moyennant un loyer plafonné pendant un certain temps. Autrement dit, un investisseur locatif qui achète un logement sous le dispositif Pinel pourra obtenir une réduction conséquente de ses impôts, à condition qu’il consente à louer son bien à un montant plafonné pendant une période fixée.
