La servitude représente un droit réel immobilier. Elle est totalement liée au bien, elle se transmet ainsi de propriétaire en propriétaire et apparaît dans l’acte de vente. Comme le rappelle Maître Antoine Beraud, avocat au barreau de Marseille, la servitude se définit par un fonds servant (imposé au propriétaire d’un bien) au profit d’un fonds dominant (le propriétaire d’un autre bien). Nous vous proposons de découvrir comment établir une servitude en toute légalité.
Les caractéristiques d’une servitude dans le Code civil
Avant toute chose, il convient de rappeler que la servitude est décrite dans le Code civil (article 688). On retrouve deux formes de servitude, à savoir :
- La servitude continue, caractérisée par un usage continuel ne nécessitant pas une intervention humaine (comme par exemple une vue ou une conduite d’eau) ;
- La servitude discontinue, pour laquelle l’intervention humaine est nécessaire (comme avec le droit de passage ou encore de puisage).
Pour aller plus loin, le Code civil, dans son article 689, mentionne les servitudes apparentes et non apparentes. Comme leur nom l’indique, les servitudes apparentes sont visibles du fait d’un ouvrage extérieur (comme avec une conduite d’eau). Les non apparentes, pour leur part, n’ont pas de signe visible extérieur.
Il existe dans le Code civil trois grandes familles de servitudes, qui sont :
- Les servitudes issues de la situation naturelle des lieux (articles 640 à 648 du Code civil) ;
- Les servitudes imposées par la loi (articles 649 à 685-1 du Code civil), qui ont une utilité publique ou communale. On parle d’ailleurs de servitudes d’urbanisme. Cela peut concerner les servitudes de mitoyenneté, d’égout, de distance des constructions, des toits… ;
- Les servitudes conventionnelles (articles 686 à 689 du Code civil), grâce auxquelles un propriétaire peut demander une servitude si cette dernière n’est pas contraire à l’ordre public. Elles se définissent par une charge utile à un fonds et imposée à un autre.
Comment mettre en place une servitude ?
Afin d’établir une servitude de manière sécurisée, il est vivement recommandé de procéder à sa rédaction par un acte authentique notarié ainsi que sa publication au service de la publicité foncière. Cette démarche permet ainsi d’assurer la transmission de la servitude aux propriétaires successifs mais aussi sa connaissance. C’est pourquoi il est déconseillé de procéder uniquement par un acte sous signatures privées qui n’offre pas les garanties suffisantes.
Il faut savoir que vous pouvez établir une servitude par divers moyens :
- Par titre : il s’agit d’un accord amiable entre les propriétaires. L’ensemble des modalités sont alors déterminées par le titre et les propriétaires des fonds servant et dominant doivent donner leur accord en cas de demande de modification ;
- Par prescription trentenaire : ce type de modalité ne concerne que les servitudes continues et apparentes (article 690 du Code civil) ;
- Par destination du père de famille : ce cas s’applique pour une servitude désignée par un ouvrage apparent et permanent qui ne souffre d’une mention contraire à son maintien dans l’acte de division.
