Si vous prévoyez d’acheter un bien immobilier en 2025, une étape s’impose inévitablement : le passage sous le radar du HCSF. Trois lettres devenues familières pour les emprunteurs, mais qui continuent de susciter appréhension et confusion. Pourtant, depuis l’instauration progressive de ses normes à partir de 2021, le Haut Conseil de Stabilité Financière joue un rôle clé pour encadrer l’octroi de crédits immobiliers en France. Et même si ces règles restent strictes cette année, elles sont aujourd’hui mieux connues, mieux anticipées… et donc, dans certains cas, contournées intelligemment. Décryptage !
Taux d’endettement : le couperet des 35 %
C’est la règle de base : pour emprunter, votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %, assurance de prêt incluse. Ce plafond, déjà en vigueur depuis 2021, continue de s’appliquer de façon rigide pour la majorité des emprunteurs. Cela signifie qu’une fois l’ensemble de vos mensualités (crédit immobilier, crédits à la consommation…) additionnées, elles ne doivent pas représenter plus d’un tiers de vos revenus nets. Un seuil qui limite fortement la capacité d’emprunt des ménages les plus modestes ou déjà endettés. La règle a toutefois une exception, notamment le fait que les banques disposent d’un quota de dérogation pour 20 % des dossiers, ce qui laisse encore une marge de manœuvre… à condition de présenter un profil solide.
Une durée maximale de 25 ans (sauf cas particuliers)
Le deuxième pilier des critères du HCSF a trait à la durée de remboursement, plafonnée à 25 ans. Seule exception, les achats en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), où un différé de 2 ans est autorisé, portant la durée à 27 ans. Exit les prêts sur 30 ans qui, jusqu’à récemment, permettaient à certains foyers d’alléger leurs mensualités — au prix d’un coût global bien plus élevé. Combinée à la hausse des taux immobiliers de ces dernières années, cette limite impose aujourd’hui aux emprunteurs une rigueur budgétaire accrue dès la phase de simulation. Chaque année de plus se paie cher en intérêts.
L’apport personnel redevenu quasi obligatoire
Fini les financements à 110 %. En 2019, il était encore possible — notamment pour l’investissement locatif — d’emprunter sans apport, frais de notaire compris. Ce n’est plus le cas. Les banques exigent désormais un apport personnel, au minimum équivalent aux frais annexes (notaire, agence, garanties…). Dans les faits, un apport de 10 à 20 % du montant du bien est souvent nécessaire pour espérer une réponse favorable. Encore une fois, certaines dérogations sont possibles, notamment pour les primo-accédants jeunes à fort potentiel de revenus. Mais l’époque du crédit « clé en main » sans effort initial est bel et bien révolue.
Des dérogations possibles… pour les meilleurs profils
Chaque banque peut s’autoriser à dépasser les critères du HCSF pour 20 % de ses dossiers, mais attention, ces cas dérogatoires sont en réalité rares et soigneusement ciblés. Comme l’explique Prodemial à son réseau de clients et de conseillers : la plupart pourront bénéficier de dérogation car environ 30 % de ces dérogations sont réservées aux investisseurs locatifs. Les autres concernent des profils très solides : hauts revenus, patrimoine conséquent, stabilité professionnelle. Autrement dit, pour le grand public, les règles du HCSF s’appliquent dans leur intégralité. Et les quelques marges de flexibilité sont réservées à une minorité triée sur le volet.
Un impact réel sur le marché immobilier
Derrière ces règles, la réalité est que des dizaines de milliers de projets ont été ajournés ou abandonnés depuis 2021. Environ 150 000 dossiers de crédit ont été recalés selon certaines estimations, dont 100 000 projets définitivement stoppés. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : baisse des prêts sur 25 ans, diminution des emprunts au-delà de 35 % d’endettement, raréfaction des crédits sans apport. Mais ces ajustements ont aussi permis de stabiliser le marché du crédit, d’éviter une surchauffe, et surtout de renforcer la solvabilité des emprunteurs. Côté banques, les pratiques sont désormais largement uniformisées et soumises à un contrôle strict. Il faut dire que les amendes en cas de non-conformité ont poussé les établissements à la prudence.
