Depuis une décennie, le Portugal a su se tailler une place de choix dans le cœur des investisseurs immobiliers. En 2025, pourtant, le pays semble à un tournant. L’attractivité fiscale s’estompe, les prix s’envolent, et les rendements s’érodent dans les grandes villes. Faut-il encore miser sur la péninsule ibérique, ou tourner le regard vers d’autres marchés ? Eléments de réponse avec Carlos de Matos du Groupe Saint-Germain !
Une hausse des prix qui redistribue les cartes
Le Portugal ne fait plus rêver les mêmes profils qu’en 2015. Ce qui était encore récemment un paradis accessible est devenu, dans certaines zones, un marché tendu. À Lisbonne, les appartements dépassent les 5 000 euros le mètre carré, Porto suit une courbe similaire, et l’Algarve, longtemps bon marché, concentre désormais les demandes les plus huppées. D’un bout à l’autre du pays, la moyenne des prix frôle aujourd’hui 2 800 €/m² — un bond impressionnant quand on se rappelle qu’en 2022, elle n’atteignait pas 1 800 €/m².
Le ralentissement des ventes observé en 2024 (avec une baisse de 12 % des acquisitions étrangères selon l’OCDE) témoigne d’un marché qui atteint un palier. Certains parlent d’un essoufflement, d’autres d’un nécessaire rééquilibrage. Reste que les opportunités existent encore, à condition de savoir où chercher.
Une demande toujours soutenue par les retraités et les télétravailleurs
Ce n’est pas un secret : les retraités français ont longtemps formé la première vague des investisseurs étrangers. Le soleil, la sécurité, le coût de la vie… tout semblait plus doux au sud du Tage. Malgré la fin du régime fiscal ultra-avantageux en 2024, le pays continue de séduire, notamment grâce à une qualité de vie reconnue et un système de santé performant.
Mais ce sont aujourd’hui les nomades digitaux et les jeunes actifs qui prennent le relais. Madère, en particulier, a vu affluer une population de télétravailleurs, à la suite de l’ouverture d’un programme dédié. Coworkings dans les anciens quartiers lisboètes, start-up hubs à Porto : le Portugal s’adapte à une nouvelle clientèle mobile, connectée, et en quête d’un mode de vie plus fluide.
Lisbonne, Porto, Faro : la saturation guette
Derrière la carte postale, la réalité du marché met en garde. À Lisbonne, la flambée des prix s’est accompagnée d’un effondrement de la rentabilité locative. Même topo à Porto, où les rendements peinent à dépasser les 4 %. Les municipalités tentent d’endiguer les effets de cette pression, en restreignant notamment les autorisations de location de courte durée. Mais tout n’est pas noir. Les appartements familiaux ou les biens destinés à la colocation restent recherchés, surtout dans les périphéries. Les villes comme Braga, Coimbra ou Vila Nova de Gaia, à proximité immédiate des grandes agglomérations, offrent encore des prix contenus et une forte demande locative, notamment étudiante.
Madère, Alentejo, Guarda : les nouvelles terres d’opportunités
Pour les investisseurs à la recherche de rendements plus généreux ou simplement de biens à des prix plus doux, le salut viendra probablement d’ailleurs. Les zones rurales du centre, l’Alentejo, certaines régions côtières encore confidentielles, voire l’extrême nord-est autour de Guarda, affichent des prix au mètre carré encore très abordables — parfois sous les 700 euros.
Madère, de son côté, combine attractivité climatique et fiscalité insulaire. Surtout, elle s’impose désormais comme une destination stratégique pour les investisseurs ciblant les télétravailleurs et les locations saisonnières.
Des formalités à anticiper et des prêts à bien négocier
Acheter au Portugal ne s’improvise pas. Le passage obligé par un numéro d’identification fiscal, la vérification des permis et de la situation cadastrale, la signature devant notaire (souvent réduite à un simple acte d’enregistrement) nécessitent le recours à un avocat spécialisé.
Côté financement, les Français peuvent solliciter leur banque nationale, ou passer par une banque portugaise — au prix d’un apport obligatoire d’environ 30 %. Attention aussi aux taux variables, monnaie courante au Portugal, et à l’évaluation du bien par un expert mandaté par la banque, qui peut conditionner le montant du prêt.
Un régime fiscal moins avantageux, mais toujours lisible
L’imposition des revenus locatifs suit une règle simple : 28 % de taxe forfaitaire sur les loyers nets, qu’il s’agisse d’une location meublée de courte durée ou d’une location classique. La TVA, elle, s’applique au-delà de 10 000 euros de recettes annuelles.
L’exonération fiscale sur les pensions de retraite, autrefois emblématique, a disparu pour les nouveaux arrivants. Les anciens bénéficiaires la conservent, mais le signal est clair : le Portugal souhaite réguler un marché devenu trop spéculatif.
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