Contrairement à l’achat d’un logement dans l’ancien, le paiement d’un bien immobilier acheté sur plan s’effectue suivant l’avancée des travaux de construction du programme résidentiel. Ce paiement s’échelonne selon un calendrier précis dont les montants sont versés à chaque étape de la construction.
Le fonctionnement de la VEFA
Dans le cadre d’une vente en état futur achèvement (VEFA), l’investisseur achète un bien (il peut s’agir d’une maison ou d’un appartement) qui n’est pas construit ou dont les travaux ne sont pas encore achevés. Afin de protéger l’acheteur, la loi prévoit donc des règles spécifiques qui s’appliquent au paiement du logement. Cependant, il est impératif pour le promoteur de se doter d’une garantie financière d’achèvement (GFA) délivrée par une banque ou une compagnie d’assurance. L’existence de cette garantie permet de sécuriser l’achat en VEFA, surtout en cas de faillite du promoteur.
Par ailleurs, pour concrétiser l’achat du bien, l’acheteur devra signer un contrat de réservation qui comprend une description détaillée du logement à acquérir ainsi que les conditions de la vente. La signature du contrat engage simplement le promoteur à réserver un bien immobilier neuf au client au sein du programme résidentiel à construire ou en pleins travaux. Après signature du contrat de réservation, l’acquéreur devient propriétaire du terrain et des ouvrages déjà effectués. Les ouvrages futurs deviennent également sa propriété jusqu’à l’achèvement complet du bien. Mais en compensation, il doit payer le prix au fur et à mesure que les travaux évoluent.
Le prix du logement
Le prix du logement neuf est généralement fixé par le vendeur. Toutefois, quelques règles spécifiques sont à respecter.
Le contrat préliminaire doit indiquer le prix d’achat prévisionnel du logement réservé et, si nécessaire, les clauses de sa révision. Au stade de l’avant-contrat, la loi autorise effectivement le vendeur à fixer un prix de vente seulement prévisionnel. Néanmoins, l’acheteur est en droit de négocier un montant fixe au moment de la signature du contrat de réservation. Ainsi, il pourra éviter toute augmentation probable du prix le jour de la signature du contrat définitif.
Le dépôt de garantie
Il n’est pas obligatoire… mais la signature du contrat préliminaire inclut très souvent le versement d’une somme. Celle-ci ne sera pas encaissée par le promoteur. En effet, la somme est directement versée sur un compte ouvert au nom de l’acquéreur soit chez un notaire ou dans une banque. Il faut notifier que le montant de dépôt de garantie ne doit pas excéder 5% du prix de vente prévisionnel du logement (si la signature du contrat de vente est prévue la même année) et 2% du prix de vente prévisionnel (si la signature du contrat de vente est prévue entre 1 et 2 ans après).
À propos de l’échéancier de paiement…
En ce qui concerne le paiement VEFA, il n’a lieu qu’à partir du moment où le futur propriétaire reçoit les clés du nouvel appartement. Il faut préciser que le paiement se fait en plusieurs tranches en fonction de l’avancée du chantier : 35% à l’achèvement des bases de la construction, 35 % lors de la finition des gros œuvres (murs, toit et charpente posés), 25% lorsque tous les travaux sont réalisés et 5 % à la livraison du logement neuf au client. Notons aussi que le calendrier des appels de fonds est rigoureusement suivi par la législation ; il convient donc aux deux parties (promoteur et acquéreur) de le respecter.
