Vous désirez posséder votre propre habitat et avez déjà jeté votre dévolu sur un terrain ? Excellente nouvelle ! Vous vous heurtez cependant au problème de la détermination de sa constructibilité ? Pas de bémol. Il s’agira dans cet article de vous donner quelques Tips pour éviter ces situations fâcheuses.
Qu’est-ce qu’un terrain constructible ?
Avant de découvrir les étapes incontournables de la détermination de la constructibilité d’un terrain, il nous paraît primordial de mettre la lumière sur la notion d’un terrain constructible. Qu’est-ce qu’un terrain constructible ?
Un terrain constructible peut être défini comme étant un terrain qui peut faire l’objet de nouvelles constructions ou encore d’édifications. Il s’agit d’un terrain destiné à l’achat et à la construction de propriétés immobilières. Et ces constructions et édifications sur ce terrain constructible respectent notamment un certain nombre de critères.
Les critères déterminants d’un terrain constructible
Un terrain constructible est un terrain qui remplit trois critères précis et cumulatifs.
– Le critère de viabilité : Un terrain constructible doit être viabilisé, c’est-à-dire qu’il doit être raccordé aux différents réseaux tels que l’électricité, le gaz, le téléphone, l’eau potable et l’assainissement. Le terrain à bâtir doit également être situé non loin du trafic routier via les voiries.
– Le critère juridique : Un terrain constructible doit avoir reçu préalablement une autorisation juridique dans le cadre des futurs travaux de construction ; cette autorisation étant accordée par la mairie.
– Le critère physique : Le terrain à bâtir est un terrain qui présente toutes les aptitudes à être construit ou édifié. Il s’agit d’un terrain qui doit pouvoir être en mesure de supporter les charges et les surfaces, des poids liés aux travaux de réalisation et de construction inhérents à un tel processus.
La polémique des terrains non-constructibles
Le facteur de la constructibilité d’un terrain doit sérieusement être considéré dans la balance en ce sens qu’il détermine la construction ou la non-construction dudit terrain (c’est aussi ce qui déterminera de futurs projets de division du terrain). En effet, ce ne sont pas tous les terrains qui peuvent être construits. À ce niveau, on peut d’ailleurs noter qu’il existe bel et bien des terrains non-constructibles.
Par ailleurs, il existe également des cas où les terrains constructibles deviennent des terrains non-constructibles. Ces cas peuvent se produire dans ces cas de figure :
– Le terrain devient non-constructible s’il ne concourt pas à la sécurité ou à la salubrité publique ;
– S’il ne répond pas aux trois critères cumulatifs mentionnés précédemment ;
– Ou encore si des modifications en lien avec les documents locaux d’urbanisme ont été observées par la suite.
Comment savoir si un terrain est constructible ?
C’est littéralement la question que l’on se pose tous. Comment être sûr que l’on ne risque pas de réaliser des investissements vains et infructueux ? Voici quelques Tips pour éviter ces désagréments.
– Tip n°1 : La consultation du PLU
Le Plan Local d’Urbanisme fait référence au document qui définit les règles d’urbanisme communal. Le PLU est ce précieux sésame qui met la lumière sur l’affectation des sols pour chaque terrain dont les habitations, les commerces et services, les exploitations forestières et agricoles, entre autres. En France, la majorité des communes disposent de leurs propres PLU. Et la consultation du document n’est en rien compliquée. Pour ce faire, il suffit de se rendre à la mairie à laquelle le terrain de votre choix est rattaché. Une fois cela fait, vous pourrez effectuer votre consultation via l’intermédiaire du service urbanisme avec une copie du document par email ou par courrier ou soit en parcourant vous-même le site internet de la mairie, dans la rubrique réservée à ce service.
Vous avez suivi fidèlement ces étapes , mais ne savez toujours pas comment consulter le PLU ? Pas de panique !
En consultant le PLU, vous visualiserez les 4 zones du PLU de la commune dont votre terrain est dépendant.
– Les zones urbaines (U) qui sont des zones dans lesquelles les terrains peuvent généralement être bâtis en raison du grand nombre d’opérations immobilières et de leurs viabilités.
– Les zones à urbaniser qui sont des zones non urbanisées , mais qui sont en voie de l’être. Si votre terrain s’y situe, c’est un bon signe , car il est susceptible d’appartenir en un laps de temps à la zone U.
– Les zones agricoles (A) qui sont spécifiquement retenues pour l’activité agricole. De fait, les terrains qui s’y trouvent sont réservés pour l’exercice de cette activité.
– Les zones naturelles et forestières qui sont des indices de la non-constructibilité d’un terrain, car elles sont des espaces protégés.
Ce premier Tip est très important puisqu’il vous donne une indication claire et précise sur la faisabilité de votre construction. Toutefois, la prudence est recommandée puisque les règles d’urbanisme sont changeantes.
– Tip n°2 : Les certificats d’urbanisme et opérationnels
À part le PLU, vous pouvez également vous référer aux certificats d’urbanisme et aux certificats opérationnels.
Le Certificat d’Urbanisme est un document informatif qui vous permet notamment de vous renseigner sur les règles d’urbanisme applicables à votre terrain ; les limitations aux droits de propriété ainsi que les différentes taxes d’urbanisme qui vous seront fixées.
Le Certificat Opérationnel est quant à lui un document complémentaire au Certificat d’Urbanisme. Il s’agit d’un document faisant l’état des lieux des différents équipements publics intervenant dans le cadre d’une construction. Ce certificat permet de déterminer la nature constructible ou non-constructible d’un terrain. Aussi, ne peut-il être négligé. La consultation de ces documents est possible si vous adressez une demande à la mairie dont dépend votre terrain.
– Tip n°3 : Le cadastre
Connaître la nature cadastrale de son terrain permet d’en vérifier plus facilement la constructibilité. À travers cette connaissance, on détermine la situation urbaine de son terrain et l’on détermine immédiatement la faisabilité des travaux de construction.
Obtenez votre relevé cadastral à partir d’une demande effectuée au service urbanisme de la mairie dont dépend votre terrain ou via une demande réalisée sur le site internet de cette même mairie. Rendez-vous également sur le site officiel cadastre.gouv.fr si ces possibilités sont inenvisageables pour vous. La totalité des plans cadastraux y figure également.
