Dans un marché locatif sous tension, l’encadrement des loyers s’impose plus que jamais comme un outil de régulation incontournable. Face à la flambée des prix et à la pénurie de logements, notamment dans les grandes agglomérations, l’Etat prolonge et renforce ses dispositifs pour 2025. Mais concrètement, quelles sont les règles en vigueur et comment s’appliquent-elles sur le terrain ? Eléments de réponse avec la société Directe Location !
Pourquoi encadrer les loyers dans les zones tendues ?
Depuis plusieurs années, l’écart entre l’offre et la demande de logements ne cesse de se creuser dans plus de 1 000 communes françaises qualifiées de zones tendues, dont Paris, Lyon, Lille, Bordeaux ou encore Montpellier. La pression immobilière y est telle que les loyers atteignent des niveaux prohibitifs, excluant progressivement les classes moyennes et les jeunes actifs des centres urbains. Pour enrayer cette spirale inflationniste, deux mécanismes ont été instaurés, à savoir l’encadrement de l’évolution des loyers et l’encadrement du montant des loyers. Initialement prévu jusqu’au 31 juillet 2024, ce dispositif a été prolongé d’un an, jusqu’à fin juillet 2025.
Sont concernés tous les contrats de location portant sur des logements vides ou meublés, y compris les colocations et les baux mobilité. En revanche, certains biens échappent à ces règles, notamment les logements sociaux (HLM), les meublés de tourisme, les logements conventionnés par l’Anah, les biens soumis à la loi de 1948 et les sous-locations.
Limiter les hausses de loyer : comment ça marche ?
L’encadrement de l’évolution des loyers agit principalement lors du renouvellement d’un bail ou de la mise en location d’un bien ayant déjà été loué au cours des 18 derniers mois. Dans ce cas, le propriétaire ne peut exiger un loyer supérieur à celui précédemment appliqué, sauf exceptions prévues par la loi. En revanche, si le logement est resté vacant pendant plus de 18 mois ou s’il est proposé pour la première fois à la location, le propriétaire est libre de fixer le montant du loyer, sous réserve d’une éventuelle révision annuelle si cette clause est prévue au contrat.
En parallèle, certaines métropoles, dans le cadre d’expérimentations locales, imposent également un plafond de loyer au mètre carré, défini par arrêté préfectoral. Un plafond qui vise à limiter les dérives sur les loyers pratiqués, particulièrement dans les quartiers où la pression foncière est la plus forte.
Une nouvelle contrainte liée à la performance énergétique des logements
Depuis le 1er janvier 2025, la lutte contre les passoires thermiques s’intensifie. Désormais, tout logement classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE) est interdit à la location. Quant aux biens classés F ou G, leur loyer est gelé, et impossible pour le propriétaire de l’augmenter pour tout bail signé depuis le 24 août 2022, qu’il s’agisse d’un contrat initial, d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite. La règle s’applique également dans les DOM depuis le 1er juillet 2024.
Un marché sous surveillance, des locataires mieux protégés
Avec ces dispositifs, le gouvernement entend mieux protéger les locataires face à une inflation immobilière qui fragilise l’accès au logement. Mais il s’agit aussi de forcer les propriétaires à rénover leur patrimoine locatif, sous peine de voir leur bien sortir du marché. Si ces mesures restent impopulaires auprès de certains investisseurs, elles visent avant tout à rééquilibrer un marché déconnecté des réalités sociales et économiques des grandes agglomérations. Une question demeure toutefois : ces contraintes suffiront-elles à contenir durablement la hausse des loyers, ou ne feront-elles que déplacer le problème vers des zones jusque-là épargnées ?
