Plafonnement de l’indice des loyers commerciaux, l’explication de Sébastien Retaux

Le Gouvernement a fait voter, dans le cadre de la Loi visant à protéger le pouvoir d’achat des français, une mesure afin de limiter, pour les PME, la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) à 3,5% sur une période d’un an. En présence d’un loyer indexé selon l’ILC, ce plafonnement permet de protéger les PME dans un contexte inflationniste.

Ce plafonnement s’applique lors d’une indexation annuelle, d’une révision triennale ou encore à l’occasion d’un renouvellement de bail.

Le plafonnement de la variation annuelle prévu sur quatre trimestres a été prolongé à l’identique pour quatre trimestres supplémentaires, soit du 2ème trimestre 2023 jusqu’au 1er trimestre 2024 inclus par le vote de la Loi du 07 juillet 2023.

Les modalités pratiques d’application de ce texte sont exposées ci-après par Sebastien Retaux, expert-comptable à Alençon.

Éligibilité au plafonnement

Cette mesure s’applique aux PME au sens de réglementation européenne, soit les entreprises qui emploient moins de 250 salariés et dont le chiffre d’affaires n’excède pas 50 millions d’euros ou dont le total de bilan annuel n’excède pas 43 millions d’euros.

Le plafonnement de l’indice des loyers commerciaux s’applique sur 4 indices : 2ème trimestre 2023, 3ème trimestre 2023, 4ème trimestre 2023 et 1er trimestre 2024.

Ces indices sont publiés, nous explique Sebastien Retaux, dans les 3 mois de la fin de chacune des périodes concernées.

Le plafonnement de cet indice s’applique à toutes les sociétés répondant à la définition européenne de la PME justifiant de l’application d’un bail commercial dont les révisions de loyers sont encadrées par l’indice trimestriel des loyers commerciaux.

Il intervient en outre :

• Lors des révisions automatiques faisant référence à l’indice dont la période est comprise entre le 2ème trimestre 2023 et le 1er trimestre 2024
• Lors du calcul du plafonnement des révisions triennales se basant sur l’indice des loyers commerciaux de chacun de ces trimestres
• Lors du calcul du plafonnement de la révision du loyer à l’occasion du renouvellement du bail intervenant à compter du 2ème trimestre 2023.

Non-application du plafonnement, un point important selon Sebastien Retaux

Ce plafonnement ne s’applique pas lors de la révision triennale du loyer dans les deux cas suivants :

• Modification matérielle des facteurs locaux de commercialité associée à une modification de plus de 10% de la valeur locative,
• Changement d’activité entraînant une despécialisation.

Dans ces cas, le plafonnement applicable sera celui prévu par la législation selon laquelle la variation du loyer déplafonné ne peut conduire à une augmentation du loyer supérieure à 10% par an.

Le plafonnement ne s’applique pas non plus aux baux commerciaux dont les révisions de loyer sont encadrées par d’autres indices, en particulier l’indice du coût à la construction (ICC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Comme nous le rappelle Sebastien Retaux, l’indice du coût à la construction, applicable aux activités commerciales ou artisanales, ne peut plus être utilisé pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014.

Durée des effets du plafonnement

Le plafonnement de la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux est définitivement acquis. Aucun rattrapage ultérieur n’est autorisé.

Concrètement, cela signifie que, si une revalorisation annuelle de 5,5% est plafonnée à 3,5% en application du texte, le bailleur ne pourra jamais rajouter ultérieurement les 2% qui ont été écrêtés lors des révisions suivantes.

Exemples concrets donnés par Sebastien Retaux

Cas d’une révision conventionnelle annuelle

Un bail signé le 1er juillet 2022 prévoit un loyer mensuel de 500 € indexé sur la base de l’indice des loyers commerciaux du 1er trimestre 2022 et révisé à la date anniversaire du contrat.

• Calcul du loyer révisé pour une entreprise ne bénéficiant pas du plafonnement :

500 x ILC 1er trimestre 2023/ILC 1er trimestre 2022
500 x 128,68/120,61 = 533,45 €

• Calcul du loyer révisé pour une entreprise bénéficiant du plafonnement :

500 * 1,035 = 517,50 €

Soit une économie de 15,95 € par mois

Cas d’une révision triennale basée sur l’article L145-37 du code de commerce

Un bail signé le 1er juillet 2020 prévoit un loyer mensuel de 500 € indexé sur l’indice des loyers commerciaux dont la première révision triennale intervient au 1er juillet 2023

• Calcul du loyer révisé pour une entreprise ne bénéficiant pas du plafonnement :

500 * ILC 1er trimestre 2023/ILC 1er trimestre 2020
500 * 128,68/116,23 = 553,56 €

• Calcul du loyer révisé pour une entreprise bénéficiant du plafonnement : l’indice du 1er trimestre 2023 doit prendre en compte son plafonnement à 3,5% ce qui implique un calcul spécifique supplémentaire pour appliquer à l’indice du 1er trimestre 2022 un taux d’augmentation de 3,5%

500 * (ILC 1er trimestre 2022/ILC 1er trimestre 2020) * (1+3,5%)
500 * (120,61/116.23) * 1,035 = 537,00 €
Soit une économie de 16,56 € par mois

Cas d’un renouvellement de bail

Dans le cas d’un renouvellement de bail, les modalités de calcul sont identiques à celles d’une révision triennale conclut donc Sebastien Retaux, expert-comptable à Alençon.