En 2025, la figure du marchand de biens revient sur le devant de la scène. Longtemps perçue comme une niche réservée à quelques connaisseurs, cette activité immobilière attire désormais de nouveaux profils, séduits par ses marges potentielles et sa dimension entrepreneuriale. Mais derrière les perspectives de rentabilité se cache une profession exigeante, soumise à des évolutions fiscales et réglementaires continues. Devenir marchand de biens ne s’improvise pas. Claire & John Bengtsson nous font découvrir le métier dans la suite !
Un métier à la croisée du commerce et de la stratégie immobilière
À la différence de l’investisseur locatif, le marchand de biens agit dans une logique d’achat-revente rapide. Il acquiert des logements, des locaux, des terrains ou même des immeubles entiers dans l’optique de les valoriser avant de les céder à un prix supérieur. Les leviers sont multiples : rénovation, division de lots, changement d’usage ou encore amélioration de la performance énergétique. La revente ne repose donc pas uniquement sur l’évolution naturelle des prix du marché, mais sur une capacité à créer de la valeur.
La dimension active du métier exige des compétences transversales, notamment une connaissance fine du marché local, une maîtrise du droit de l’urbanisme, la gestion de travaux, l’optimisation fiscale… Le marchand de biens est un chef de projet à part entière, capable d’anticiper les attentes du marché et de piloter chaque opération comme une entreprise en miniature.
2025, une année charnière pour les opportunités
Le contexte actuel offre un terrain particulièrement favorable aux marchands de biens aguerris. Les politiques publiques en faveur de la rénovation énergétique, les évolutions des modes de vie (essor du télétravail, attrait pour les petites surfaces, retour vers les zones périurbaines) et les ajustements fiscaux de la loi de finances 2025 ouvrent la voie à des stratégies de valorisation inédites.
La transformation d’un bureau en logement, la division d’un grand appartement en deux studios, ou encore la réhabilitation d’un immeuble ancien aux normes environnementales deviennent des projets à forte valeur ajoutée. À condition, toutefois, d’intégrer les contraintes techniques, administratives et économiques de chaque opération. Une bonne affaire mal encadrée peut se transformer en échec cuisant.
Anticiper, optimiser, revendre : le triptyque de la réussite
La réussite d’un marchand de biens repose avant tout sur sa capacité à identifier un bien au potentiel sous-évalué, à en estimer avec précision les coûts de transformation, puis à le repositionner sur le marché au bon prix. Cette mécanique suppose une vigilance constante sur les coûts (travaux, notaire, fiscalité, frais de portage), mais aussi une compréhension fine des attentes des futurs acquéreurs.
L’optimisation fiscale est un autre volet central. En 2025, certaines exonérations s’appliquent aux opérations qui répondent à des critères environnementaux stricts, notamment en matière de performance énergétique. Mais le marchand de biens reste, par défaut, soumis à la TVA et au régime des bénéfices industriels et commerciaux, avec un niveau d’imposition plus élevé que celui d’un particulier. D’où l’importance de s’entourer de conseillers spécialisés et de choisir une structure juridique adaptée (SAS ou SARL, notamment).
