Au 1er janvier 2026, près de 7 millions de logements français verront leur diagnostic de performance énergétique (DPE) reclassé à la hausse. En toile de fond : une réforme technique mais aux effets massifs, orchestrée par le gouvernement et attendue de longue date. En abaissant le coefficient d’énergie primaire de l’électricité de 2,3 à 1,9, l’exécutif corrige un biais structurel qui pénalisait les logements chauffés électriquement. Pour des millions de propriétaires, c’est un soulagement immédiat. Mais pour le marché immobilier, l’impact sera plus ambivalent. Décryptage avec Claire & John Bengtsson !
Une mesure de justice énergétique
Jusqu’ici, le DPE attribuait une pénalité implicite à l’électricité en lui appliquant un coefficient de 2,3, censé refléter les pertes à la production. Or, ce choix technique s’est révélé contradictoire avec les ambitions climatiques de la France, qui pousse à l’électrification des usages pour sortir des énergies fossiles. Julien Besnard, fondateur de Casam, résume cette incohérence : « On demande aux Français d’abandonner le fioul ou le gaz pour se chauffer, mais on continue de les pénaliser dans leur DPE dès qu’ils optent pour l’électricité. »
La réforme corrige cette anomalie en abaissant le coefficient à 1,9, soit une réduction de 17 %. Concrètement, elle permet à de nombreux logements de remonter d’une classe dans l’échelle énergétique, sans qu’aucuns travaux n’aient été réalisés.
Les grands gagnants : les petits logements chauffés à l’électricité
Les chiffres de l’étude Casam sont sans appel : 91 % des logements qui gagnent une classe sont chauffés à l’électricité. La réforme concerne avant tout les petites surfaces, souvent situées en ville. À Paris, 28 % des logements en bénéficient. À l’échelle nationale, 41 % des biens de moins de 40 m² progressent d’une classe contre 23 % en moyenne. Ce glissement est tout sauf marginal : 850 000 logements devraient ainsi sortir du statut de « passoire énergétique » (classés F ou G).
Les cas les plus spectaculaires concernent 50 000 logements classés G qui basculeront en F, échappant ainsi de justesse à l’interdiction de location prévue par la loi Climat et Résilience. Cette législation, entrée en vigueur début 2025, impose une sortie progressive du marché locatif pour les logements les plus mal classés.
Repositionnement tactique sur le marché locatif
Pour les propriétaires bailleurs, c’est une véritable bouffée d’air. Nombre d’entre eux, notamment ceux qui ne pouvaient ni installer de pompe à chaleur ni isoler lourdement leur bien, se retrouvaient contraints de vendre à bas prix ou de le retirer du marché. Grâce à la réforme, certains peuvent à nouveau louer en toute légalité. Julien Besnard y voit une forme de « rééquilibrage rationnel », qui redonne une marge de manœuvre aux investisseurs modestes.
Mais cette amélioration mécanique soulève aussi des questions. Ne risque-t-elle pas de ralentir les rénovations structurelles nécessaires à la neutralité carbone ? La tentation de l’inaction pourrait être forte chez certains propriétaires désormais rassurés par une meilleure note sans travaux.
Des effets hétérogènes… et une réforme à double tranchant
Si la réforme corrige une distorsion, elle ne règle pas tout. Les logements chauffés au gaz, au fioul ou au bois ne bénéficieront d’aucune amélioration mécanique. Or, ces biens représentent encore une large part du parc français. Par ailleurs, la réforme complexifie la lisibilité du marché. Deux logements identiques sur le plan thermique mais avec des énergies différentes pourraient afficher deux notes très différentes.
Enfin, pour les professionnels du secteur, cette évolution impose une montée en compétence. Les éco-conseillers devront être capables de simuler les effets de la réforme, notamment sur les logements utilisant plusieurs sources d’énergie. Casam propose déjà un simulateur en ligne permettant aux propriétaires d’évaluer l’impact de la réforme sur leur propre bien.
