Crise du logement ou pas, la pierre est LA valeur refuge par excellence pour une grande majorité de Français. La preuve ? 3,5 % des ménages français détiennent la moitié des logements en location ! L’investissement locatif a donc le vent en poupe, porté par une belle promesse de rentabilité et une moindre frivolité comparé aux placements financiers. Certes, la crise du logement est là, bien présente : l’offre est à la peine, et les permis de construire ont du mal à être délivrés. Pour ne rien arranger, les mises en chantier prennent aussi du retard… Pour autant, la pierre continue d’être une valeur sûre. Décryptage !
La pierre, valeur sûre ?
En France, constitution de patrimoine rime souvent avec immobilier. A tort, à raison ? La question mérite d’être débattue. Une chose est sûre, la pierre a toujours été perçue comme une valeur refuge, sûre, pour placer son argent, et faire fructifier son capital, avec un minimum de risques. Mais est-ce véritablement le cas ?
Pour répondre à cette question, intéressons-nous de plus près à la rentabilité de ce placement. Mais avant, un chiffre : 68 %. C’est ce que représente l’immobilier (logements et terrains) dans le patrimoine net des ménages français en 2021, à en croire l’Insee. Venons-en à présent au rendement… Pour la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), il n’y a pas de doute, l’immobilier reste une valeur refuge, même si les rendements des produits de placement ont globalement reculé : « L’immobilier reste l’un des placements avec le meilleur taux de rentabilité (hors Paris), et ce malgré la baisse des rendements de ces dernières années. Le rendement locatif net est passé de 4,1 % en 2009 à 3,6 % en 2022 au niveau national et de 3,2 % à 2,3 % à Paris », indique la FNAIM.
Cela dit, gardez à l’esprit que la volatilité doit être prise en compte lorsqu’il s’agit de juger de la performance d’un placement. Idéalement, un bon placement doit allier performance et faible volatilité et, à ce niveau, difficile de faire mieux que l’immobilier résidentiel. Et si le livret A est moins volatil, il est aussi moins performant, au même titre que les fonds en euros.
La France a besoin de logements : signe que l’immobilier n’est pas près de s’effondrer
Oui, il y a bel et bien une crise de l’immobilier en France. Après tout, tout le monde en parle depuis quelques mois. La faute à une pénurie de biens neufs, pour toutes les raisons que nous citions plus haut. Pour autant, mettre ses deniers dans la pierre n’en demeure pas moins intéressant, car malgré la menace de baisse des prix qui plane, il faut se rendre à l’évidence : tant qu’on n’a pas vendu, on n’a pas perdu ! Et puis la France a besoin de logements, quoi qu’il arrive, d’autant plus que pas moins de 18 % de la population habite un logement pouvant être considéré comme insalubre.
Le constat est là, sans appel : les Français ont de plus en plus de mal à se loger en particulier les étudiants qui galèrent à trouver un logement dans les grandes agglomérations à chaque rentrée. En cause, des chantiers qui ont du mal à sortir de terre, couplé à une baisse de 22 % de la délivrance des autorisations en 2022 (Fédération française du bâtiment). Par conséquent, on assiste à un recul de la construction de logements neufs, qui va de pair avec une baisse des ventes chez les constructeurs de maisons individuelles, estimée à un peu plus de 38 % entre le dernier trimestre 2021 et le dernier trimestre 2022. Pour l’économiste Pierre Madec, les causes sont en premier lieu conjoncturelles : hausse des prix des terrains, mais aussi des coûts de construction consécutive à la guerre en Ukraine. Pour couronner le tout, les acheteurs doivent également composer avec l’augmentation des taux de crédits immobiliers.
Certes, l’offre est à la peine, et les permis de construire deviennent de plus en plus durs à obtenir. Et les logements neufs sont en net recul ! La solution ? Rénover le parc ancien ! Mais c’est beaucoup plus facile à dire qu’à faire… C’est en tout cas ce que proposait Philippe Lauzeral de Finzzle Groupe sur BFM dans cet article, tout en insistant sur la nécessité de continuer à investir dans l’immobilier pour répondre à une demande qui, elle, ne faiblit pas.
Une baisse des prix de l’immobilier, pas d’effondrement et une demande toujours au rendez-vous
En 2023, les prix de l’immobilier stagnent, voire baissent. Sur l’ensemble du territoire, l’estimateur Meilleurs Agents révèle une baisse des prix de 0,6 % sur un mois en avril ! Et depuis le début de l’année en cours, 10 des plus grandes villes de France ont accusé un recul des prix de l’immobilier, pour une moyenne de -0,9 %. Les raisons de cette baisse ? La baisse du pouvoir d’achat des ménages français, largement due à la hausse des taux de crédits. Plus surprenant encore, les prix ont baissé de 5,1 % sur un an à Paris ! Peut-être est-ce le moment d’en profiter pour se constituer un patrimoine immobilier…
On vous l’accorde, avec la fluctuation des taux d’intérêt, s’investir dans l’immobilier peut sembler intimidant. Mais en vérité, la conjoncture actuelle pourrait s’avérer particulièrement avantageuse pour les investisseurs. Car, contrairement à ce que l’on pourrait penser, investir dans la pierre en période d’inflation et de taux élevés n’est pas nécessairement une mauvaise stratégie. En effet, il faut savoir que parce que l’inflation érode la valeur de l’argent, le montant que vous devez à la banque perd de sa valeur au fur et à mesure que l’inflation augmente. Ainsi, une dette immobilière pourrait théoriquement se déprécier en valeur réelle. Ainsi, lorsque l’inflation persiste et s’accentue, la valeur du capital que vous devez s’amenuise progressivement. Et pour couronner le tout, la Banque centrale européenne (BCE) maintient les taux directeurs en dessous du taux d’inflation.
De surcroît, les loyers sont régulièrement réajustés pour coller à la hausse de l’inflation, ce qui assure une augmentation continue de vos revenus locatifs année après année. Et contrairement aux idées reçues, les risques d’un effondrement drastique du marché immobilier semblent limités. Historiquement, même après des crises majeures telles que celle des subprimes en 2008, le marché immobilier français a prouvé sa résilience, avec une reprise des valeurs qui, invariablement, surpassent leurs niveaux antérieurs.
Logement étudiant dans les grandes villes : la quête impossible ?
Ça en a tout l’air. L’accroissement de la demande en logements étudiants se fait particulièrement sentir dans les grandes villes universitaires de France. C’est en tout cas ce que révèle une étude de l’association interprofessionnelle des résidences étudiantes et services, citée dans un rapport du Sénat en 2021, qui pointe un déficit d’au moins 250 000 logements pour étudiants. Face à cette pénurie, la tension sur les disponibilités s’intensifie. Pour preuve, les résidences universitaires du Crous comptent 174 000 places – dont un nombre non négligeable est hors d’accès en raison de rénovations – tandis que le nombre de boursiers en France s’élève à plus de 720 000. Cette année en particulier, la crise du logement touche également le parc privé, entraînant une explosion des loyers. Dans un contexte où la concurrence pour trouver un toit est féroce, les prix grimpent en flèche.
