Les projets immobiliers nécessitent beaucoup de préparation. Si le principal objectif d’un futur acheteur est de trouver un bien qui répond idéalement à ses attentes, cela implique également de trouver une source de financement. À moins qu’il n’ait le montant total, il devra se rendre à la banque pour demander un prêt immobilier. Cette démarche nécessite l’élaboration d’un plan de financement dont les principales étapes sont expliquées dans cet article par Dany Fournier, un expert en immobilier.
Constituer l’apport personnel
Bien que cela ne soit pas obligatoire, l’apport personnel est largement encouragé lors de la demande d’hypothèque. Il peut y avoir plusieurs sources, économies, dons ou héritages, voire même la vente de votre maison actuelle. Dans certains cas, un prêt à taux d’intérêt nul (PTZ) peut constituer une contribution au prêt. Les apports représentent généralement 10% à 20% du prix total du bien. Plus cet apport est important, plus le prêt est facile à obtenir et les taux d’intérêt plus attractifs. Veuillez noter que si vous fournissez une documentation fiable, vous pouvez obtenir un prêt immobilier qui financé à 100%.
Évaluer sa capacité d’endettement
Cela revient à fixer la somme mensuelle prévue pour le remboursement du prêt. Cette somme ne doit pas dépasser 33% des revenus mensuels du futur acquéreur. Selon Dany Fournier, plusieurs paramètres sont à prendre en compte pour connaître votre taux d’endettement : vos revenus nets mensuels, le montant de votre apport, la durée de remboursement du prêt et le taux d’intérêt accordé par la banque. Vous pourrez ainsi évaluer le montant total du prêt et les mensualités de remboursement qui doivent être inférieures ou égales à 33% de vos revenus mensuels.
Se renseigner sur les aides à l’achat
Pour l’aider à acquérir un logement, un futur acquéreur peut souscrire plusieurs prêts d’aides à l’achat qui peuvent être cumulables ou non. Voici les plus recommandés : le prêt à taux zéro, le prêt action logement le prêt conventionné et le prêt accession sociale et le prêt accordé par collectivités locales. Pour plus d’information, n’hésitez pas à consulter des experts tels que Dany Fournier ou les organismes bancaires qui pourront vous aider dans cette démarche.
Choisir entre taux fixe et taux variable
Les banques demandent constamment au futur acheteur de choisir entre des taux d’intérêt fixes et variables. L’avantage d’un taux fixe c’est que le taux d’intérêt est fixé au moment de l’accord de prêt avec la banque et reste le même pendant toute la période de remboursement. Il permet une visibilité à long terme du montant à rembourser et de la durée du prêt. Son inconvénient est qu’il est supérieur au taux d’intérêt variable et entraîne des frais supplémentaires en cas de renégociation. L’avantage du taux d’intérêt variable est qu’il est inférieur au taux d’intérêt fixe. De plus, il fluctue en fonction de l’indice financier. Il peut donc baisser ou augmenter selon la situation économique.
En revanche, il existe des mesures pour limiter les conséquences fâcheuses du taux variable. Il est, en effet, possible de reporter la variation sur la durée du prêt et non sur le montant des mensualités qui reste le même. Dans le cas d’un taux révisable, le taux varie dans la limite de certains plafonds.
Crédit hypothécaire et portefeuille titres
En général quand on parle d’un investissement immobilier on va y associer ce qu’on appelle un crédit hypothécaire. Il va consister à mettre en gage l’objet de l’investissement sur une durée de vingt ans ou plus pour du locatif et un rapport de l’ordre de 30% et 70% entre la part de fonds propres et la part de financement.
Il faut souligner que c’est un rapport qu’il ira jusqu’à 80% de financement dans le cadre de l’investissement pour une résidence principale et cette limitation à 80% c’est une recommandation de plus en plus forte et insistante des autorités de contrôle pour des raisons évidentes de prudence.
L’alternative au crédit hypothécaire
Si on se place dans la situation d’un investisseur qui serait déjà investi dans un portefeuille titres et bien la solution est de mettre son portefeuille en garantie plutôt de mettre l’objet de l’investissement. Pour autant que la valeur crédit du portefeuille soit suffisante cela permet d’envisager un financement à 100%.
Selon Dany Fournier, cela va permettre de libérer ce gage au fur et à mesure du remboursement du crédit et donc de libérer la partie excédentaire du gage par rapport au solde restant dû sur le crédit. Ce qui est évidemment beaucoup plus compliqué dans le cas d’une hypothèque puisque celle-ci ne pourra être adaptée qu’au moment du renouvellement de l’hypothèque c’est-à-dire après 10 ans sinon l’hypothèque restera à sa valeur d’origine.
Cela va également garantir la diminution des coûts pour l’investisseur puisqu’il va épargner les frais d’enregistrement hypothécaires. On parle de 0,29% et surtout il pourra bénéficier des conditions de taux plus favorable puisque la banque bénéficie d’une garantie plus solide avec le nantissement du portefeuille.
