Quelle est l’utilité d’une SCI dans le cadre d’une acquisition immobilière. Le webmaster du site http://www.creationsci.info nous apporte quelques réponses.

Les prix de l’immobilier sont élevés, les banques sont frileuses, les primo-accédants représentent une part de plus en plus faible des acquéreurs d’un bien immobilier.

Dans ce cadre, la société civile immobilière (SCI) est un outil juridique qui permet à un acheteur potentiel de renforcer sa capacité d’endettement. Pour cela, il faut que cet acheteur puisse bénéficier d’un soutien, d’un associé qui lui-même présente une certaine garantie pour la banque. Dans la pratique, il s’agit souvent de parents qui acceptent d’aide l’un de leurs enfants en créant une SCI familiale.

Le montage est alors le suivant : l’enfant et les parents font l’état de leurs apports personnels. Ensuite, ils tiennent compte du coût total de l’acquisition envisagée, ce coût comprenant le prix d’achat évidemment, mais aussi les frais d’acquisition. Ces frais sont les frais d’agence, les diagnostics obligatoires, les honoraires du notaire, les droits de mutation (qui augmenteront très significativement dès 2014)… mais aussi le coût de la création de la SCI. Pour créer cette société, il faut compter environ trois cents euros pour l’annonce légale obligatoire et le dépôt des statuts au greffe si l’on se charge de toutes les formalités juridiques (dont la rédaction des statuts). Si l’on passe par un professionnel, notaire ou avocat, il faudra compter alors environ 2.000 euros. La différence entre ce coût d’investissement et les apports initiaux est égal au montant de l’emprunt à négocier.

Quelles sont les garanties que demandera alors une banque ? Il faut que la société soit solvable, mais une SCI n’est jamais solvable lors de sa création, ce sont ses associés qui le sont. Aussi, la banque exigera une caution solidaire des associés : si la SCI ne rembourse pas son prêt, la banque pourra se retourner, sans procédure judiciaire préalable à l’encontre de la SCI, contre les associés. Mais quel intérêt pour une banque de demander la caution d’un jeune salarié ne disposant d’aucun patrimoine personnel. En revanche, cette même banque pourra considérer comme suffisante la caution des parents de ce jeune actif. A partir de ce moment là, ce sont moins les apports des parents qui constitueront l’élément déterminant pour que la SCI obtienne un prêt immobilier, mais la garantie patrimoniale apportée par les parents. En d’autres termes, ces derniers pourront aider leur enfant sans rien (ou presque rien) débourser.

Ensuite, le fonctionnement de la SCI permettra à l’enfant de devenir progressivement seul propriétaire de sa résidence principale. En effet, il pourra apporter à la SCI les liquidités nécessaires pour rembourser l’emprunt. Ces apports en compte courant pourront régulièrement être convertis en nouvelles parts sociales. De ce fait, la part de capital des parents sera progressivement diluée. Pour finir, leurs parts pourront être rachetées ou faire l’objet d’une donation, en franchise de droits jusqu’à 100.000 euros…

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